记者|杨冰柯

杭州老牌房企众安集团（00672.HK）在杭州今年的去年首批集中供地中刷了一波存在感。

在日前的营收杭州首批集中供地中，众安先是仅亿净利降成集团竟豪在上午底价拿下了萧山党湾和戴村两宗宅地。

紧接着在下午的众安掷亿一次性报价环节，众安又摇中了三墩单元地块、杭州未来科技城联荣片区地块和蜀山单元地块。拿地

在这批集中供地中，去年众安可谓收获颇丰，营收拿地5宗，仅亿净利降成集团竟豪仅次于另两家杭州房企滨江和绿城，众安掷亿拿地总金额为39.1亿元，杭州位列第七名，拿地无论拿地宗数还是去年拿地金额众安都比较突出。

根据众安集团官网，营收其于1997年成立于杭州，仅亿净利降成集团竟豪坚持地产核心主业，围绕“地产+”全面布局，下设房产、商业、服务、资本四大战略版块；业务覆盖中高端住宅、商业地产开发及运营、物业服务、金融、酒店、影院、健康、教育等。

众安集团创始人施侃成1963年出生于杭州，曾是杭州萧山区财政税务局公务员；1993年到1997年，出任萧山市银行房地产开发公司总经理，主持开发银河公寓、银河商务中心、银河小区等项目。1997年，施侃成下海创业，成立了众安集团前身众安房产。

众安集团2021年业绩报告显示，2021年众安集团实现全口径销售额279.3亿元，同比增长27.3%，其中97%左右的销售额均来源于浙江省内，大本营杭州贡献达44%。

销售规模增长，但众安的营收却大步下滑。根据众安2021年业绩报告，这一年，众安集团实现营业收入49.7亿元，其中地产销售收入由于结转时间的影响为42.8亿元，同比下降36.6%。酒店经营、商业租赁及物业管理等多元化业务收入约6.9亿元，整体与2020年持平。

2021年众安的利润也在大幅下滑。根据年报，截至2021年12月31日止，众安集团录得毛利约人民币14.76亿元，较上年度下降约34.2%。毛利率约为29.7%，较2020年下降约0.5个百分点，归属母公司净利润仅7313.20万元，同比大幅下降91.17%。

在财务状况方面，根据年报，截止2021年底，众安集团共持有现金77.5亿元，现金短债比提升至2.14，长短债比为3.70。

截至2021年底，众安借款总额约为169.9亿元，其中一年以内债务占比21%，1-2年债务占比45%。

虽然众安集团的债务结构看似较为合理，但这家公司的非限制现金仅为53亿元，未来一年到期的银行借款为36亿元，加上供应商欠款21亿元，总计57亿。这意味着，众安集团依然面临一定的债务兑付压力。

另外，2021年众安整体融资成本为6.20%，相较2020年底略有下降。净负债率略有升高至77.5%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至66.9%。

值得注意的是，去年营收仅为49.7亿，众安在杭州的首批集中供地中就花掉了39.1亿，这一拿地金额已占到去年总营收的78.7%。

在土地储备方面，2021年众安集团共新增12个项目，新增土储总建面193.4万平方米，新增土储总价111.0亿元。

从众安的业绩报告看，2020年，这家老牌房开始大举扩张，仅2020年上半年，众安便共斥资111余亿元，12次出手抢地。而2019年全年，众安仅新增土地5宗，斥资约40亿元。

值得注意的是，创始人施侃成旗下的物业平台众安智慧生活在两度递表、历时302天后终于通过港交所聆讯，距离登陆香港资本市场只差最后一步。

最新招股材料显示，截至2021年12月31日，众安智慧生活在管总建筑面积约为1180万平方米，在管项目74个，涵盖国内6个城市及两个省份；同期，总合约建筑面积约1710万平方米，合约项目108个，覆盖国内17个城市及7个省份。

在披露2021年在管面积的47家物物企中，众安智慧生活的在管规模仅排名第41位，属于蚊型物企。

规模体量小，众安智慧生活还严重依赖关联方众安集团。

根据招股书，2019年-2021年，众安智慧生活来自关联方所开发的物业项目收入分别为1.41亿元、1.82亿元、2.29亿元，分别占同期总收入的78.0%、79.0%及77.5%。

目前的香港资本市场对物管公司尤其是蚊型物管公司并不看好。虽然施侃成可能通过物业公司再打通一条融资通道，但物管公司上市后的表现以及房产公司扩张后面临的管理问题都要他亟待解决。